Claves legales para defenderte ante un expediente urbanístico
Muchos propietarios se encuentran, a menudo años después de haber realizado una obra, con la sorpresa de recibir del Ayuntamiento una orden de demolición o una multa coercitiva. En la mayoría de los casos, se desconoce que existen vías legales de defensa frente a estas resoluciones, especialmente cuando el procedimiento es extemporáneo, formalmente defectuoso o ignora soluciones urbanísticas alternativas.
En este artículo analizamos las claves jurídicas que permiten cuestionar este tipo de expedientes de disciplina urbanística.
1. La prescripción: un límite claro para el Ayuntamiento
La Ley del Suelo de Galicia, establece que la potestad administrativa para ordenar la demolición de obras sin licencia prescribe a los seis años desde su completa finalización.
Si han transcurrido más de seis años sin una actuación válida y notificada por parte del Ayuntamiento, la actuación estaría prescrita. La Administración ya no podría legalmente ordenar la demolición ni iniciar un procedimiento de reposición urbanística.
2. ¿Qué ocurre si el expediente anterior fue declarado caducado?
Es muy común que un expediente abierto por el Ayuntamiento quede sin resolver en plazo, y que tiempo después se reabra uno nuevo con base en los mismos hechos. Esto no siempre es legal.
Si transcurre un año desde que se incoó el procedimiento sin que se dicte resolución, este caduca. La Administración puede iniciar otro nuevo si no ha prescrito la infracción, pero debe respetar íntegramente los derechos del interesado.
Además, aunque pueda incoarse un nuevo procedimiento, no se pueden trasladar automáticamente al mismo los informes, pruebas o actuaciones del expediente caducado sin dar nueva audiencia ni permitir la contradicción.
3. ¿Está obligada la Administración a valorar soluciones alternativas?
Sí. El Ayuntamiento no puede imponer la demolición como única salida si existen otras alternativas urbanísticamente viables. En determinados casos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo insiste en que no puede aplicarse automáticamente una medida tan gravosa como la demolición si hay otras opciones posibles y más proporcionadas.
4. Trato desigual entre vecinos: ¿es defendible?
Sí, y además puede ser clave en tu defensa. En zonas donde existen varias construcciones similares, si la Administración actúa contra unos propietarios e ignora a otros que están en idéntica situación, se produce una clara vulneración del principio de igualdad.
¿Qué puedes hacer si estás en esta situación?
Cada caso tiene sus particularidades, pero existen mecanismos jurídicos sólidos para defenderse:
•Alegar la prescripción de la potestad urbanística.
•Reclamar la nulidad del procedimiento si se basa en un expediente caducado.
•Exigir que se valoren soluciones urbanísticas razonables antes de imponer una demolición.
•Denunciar el trato desigual si se está actuando de forma selectiva solo contra ti.
•Recurrir la resolución administrativa en vía judicial, si no es posible resolverlo en vía administrativa.
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